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Propriété et flux de trésorerie négatif

Écrit par Le Dividende.com

Les investisseurs immobiliers en général fuit les propriétés offrant un cashflow (flux de trésorerie) négatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que posséder une propriété ayant un cashflow négatif revient à payer pour posséder un actif immobilier. Un cashflow négatif signifie qu’à chaque mois, le propriétaire de l’actif doit puiser a même ses fonds pour payer les dépenses de l’immeuble. Un cashflow négatif signifie que les dépenses mensuels (ex:hypothèques, frais de condo, taxes etc.) sont plus grands que les revenus générés par cet actif.

Doit-on acheter une propriété qui génère mensuellement un flux de trésorerie négatif ? Bonne question hein ?

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Les investisseurs immobiliers en général fuit les propriétés offrant un cashflow (flux de trésorerie) négatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que posséder une propriété ayant un cashflow négatif revient à payer pour posséder un actif immobilier. Un cashflow négatif signifie qu’à chaque mois, le propriétaire de l’actif doit puiser a même ses fonds pour payer les dépenses de l’immeuble. Un cashflow négatif signifie que les dépenses mensuels (ex:hypothèques, frais de condo, taxes etc.) sont plus grands que les revenus générés par cet actif.

Bien sûr, une personne n’ayant que peu de surplus se met dans une position très dangereuse à investi rdans un propriété ayant un cashflow négatif. Qu’arrive-t-il si le locataire quitte soudainement ? Qu’arrive t-il si une importante dépense survient ? Siles taux d’intérêts augmentent soudainement etc. etc. Les scénarios catastrophes peuvent être nombreux. Dans ces situations, le cashflow négatif ET les dépenses supplémentaires ne feront qu’empirer la situation n’est-ce pas ?

Regardons l’autre côté de la médaille. Encore une fois une situation ou la propriété génère un flux de trésorerie négatif mais que l’investisseur consciemment investi volontairement dans cette propriété. Supposons une propriété payée 400,000$ ayant 2,300$ de dépenses mensuelles et 2,000$ de revenus donc qui génère un cashflow négatif de 300$/mois durant 20 ans.

On s’entend qu’un investisseur ayant les moyens d’investir 300$/mois dans son REER pourrait décider d’investir ce même 300$ dans notre propriété exemple. Au bout de 20 ans, 300$ investi dans un REER procurant 8% de rendement annuel génèrerait la somme de 178,000$. Ce 178,000$ ne générait cependant pas de revenus de location par la suite.

Notre investisseur immobilier de son côté ayant décidé d’investir dans la propriété au rendement négatif possèdera au bout de 20 ans un actif de 400,000$ + L’augmentation de la valeur de l’immeuble + un revenu mensuel de 2,000$. Il continuera bien sûr de payer taxes et autres dépenses mais n’aurait plus d’hypothèque. Donc plus du double du rendement pour le même 300$ mensuel.

C’est tout de même une stratégie très risquée. Je pense que cette stratégie doit être effectuée, par des gens ayant un coussin et les moyens de prendre ce type de risque. L’achat de ce type de propriété limite du même coup l’achat de futures propriétés. Les revenus de l’investisseur étant diminués par la perte limite la capacité d’emprunt pour une future propriété.

C’est cependant intéressant de voir ce côté plus obscur de l’investissement immobilier.

Les investisseurs immobiliers en général fuit les propriétés offrant un cashflow (flux de trésorerie) négatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que posséder une propriété ayant un cashflow négatif revient a payer pour posséder un actif immobilier. Un cashflow négatif signifie qu’à chaque mois, le propriétaire de l’actif doit puiser a même ses fonds pour payer les dépenses de l’immeuble. Un cashflow négatif signifie que les dépenses mensuels (ex: hypothèques, frais de condo, taxes etc.) sont plus grands que les revenus générés par cet actif.

Bien sûr, une personne n’ayant que peu de surplus se met dans une position très dangereuse à investir dans un propriété ayant un cashflow négatif. Qu’arrive t-il si le locataire quitte soudainement ? Qu’arrive t-il si une importante dépense survient ? Si les taux d’intérêts augmentent soudainement etc. etc. Les scénarios catastrophes peuvent être nombreux. Dans ces situations, le cashflow négatif ET les dépenses supplémentaires ne feront qu’empirer la situation n’est-ce pas ?

Regardons l’autre côté de la médaille. Encore une fois une situation ou la propriété génère un flux de trésorerie négatif mais que l’investisseur consciemment investi volontairement dans cette propriété. Supposons une propriété payée 400,000$ ayant 2,300$ de dépenses mensuelles et 2,000$ de revenus donc qui génère un cashflow négatif de 300$/mois durant 20 ans.

On s’entend qu’un investisseur ayant les moyens d’investir 300$/mois dans son REER pourrait décider d’investir ce même 300$ dans notre propriété exemple. Au bout de 20 ans, 300$ investi dans un REER procurant 8% de rendement annuel générerait la somme de 178,000$. Ce 178,000$ ne générait cependant pas de revenus de location par la suite.

Notre investisseur immobilier de son côté ayant décidé d’investir dans la propriété au rendement négatif possédera au bout de 20 ans un actif de 400,000$ + L’augmentation de la valeur de l’immeuble + un revenu mensuel de 2,000$. Il continuera bien sur de payer taxes et autres dépenses mais n’aurait plus d’hypothèque. Donc plus du double du rendement pour le même 300$ mensuel.

C’est tout de même une stratégie très risquée. Je pense que cette stratégie doit être effectuée, par des gens ayant un coussin et les moyens de prendre ce type de risque. L’achat de ce type de propriété limite du même coup l’achat de futures propriétés. Les revenus de l’investisseur étant diminués par la perte limite la capacité d’emprunt pour une future propriété.

C’est cependant intéressant de voir ce côté plus obscur de l’investissement immobilier.

A propos de l'auteur

Le Dividende.com

Blogue sur l'investissement, la gestion responsable des finances et des dettes.